Immobilienfonds: Sind sie eine sinnvolle Kapitalanlage?

Heute ist es gar nicht so einfach, Geld gewinnbringend anzulegen. Auf Spareinlagen bei der Bank sind die Zinsen so gering, dass sie in den meisten Fällen nicht einmal die Inflation auffangen können. Spekulationen am Aktienmarkt können zwar hohe Dividenden abwerfen, doch ist das Risiko besonders in Krisenzeiten auch sehr hoch.

Immobilien in guten Lagen erweisen sich daher oft als geschickte Anlage, die sicher ist und über einen längeren Zeitraum hinaus gute Gewinne erwirtschaften kann. Immobilienfonds werden für viele Anleger daher zu einer perfekten Möglichkeit, um beliebige Geldbeträge sinnvoll anzulegen.

Was ist ein Immobilienfonds?

Ein Immobilienfonds ist ein Anlagefonds, der dem Anleger die Möglichkeit gibt, Geld in eine einzelne, oder eine Reihe von Immobilien anzulegen. Auf diese Weise bietet der Immobilienfonds eine ausgezeichnete Weise, um vom Immobilienmarkt zu profitieren, ohne selbst ein Objekt erwerben zu müssen.

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Auch mit einem kleinen Anlageportfolio ist es möglich an einem vielversprechenden Immobilienprojekt teilzuhaben. Das Fondsmanagement fasst die Anlagen zahlreicher Investoren zusammen und investiert diese Gesamtsumme dann in Projekte wie Einkaufszentren, Wohnhäuser und ähnliche Projekte.

Eigene Immobilie oder Immobilienfonds

Investieren in Immobilien kann sich als gute Geldanlage erweisen, wenn die Immobilie geschickt gewählt wird. Will man ein eigenes Objekt kaufen, so benötigt man dazu eine größere Geldsumme. Darüber hinaus kommen Verwaltungsaufgaben auf den Immobilienbesitzer zu, die nicht nur mit Kosten, sondern auch mit Zeitaufwand verbunden sind. Will man die Immobilie vor der 10-Jahresfrist veräußern, so müssen auch Steuern gezahlt werden und es können sogar Steuern beim Verkauf eines geerbten Hauses vorkommen.

Bei einem Immobilienfonds genießt man dagegen zahlreiche Vorteile. Oft kann man bereits mit einer recht begrenzten Geldsumme in einen solchen Fonds einsteigen. Da viele Investoren Geld einlegen, stehen Summen zur Verfügung, die es erlauben, in große Anlagen zu investieren, die späterhin gute Gewinne abwerfen können.

Die Verwaltung dieser Projekte wird vom Fondsmanagement organisiert, so dass man sich selbst nicht damit belasten muss. Die Gewinnen, die durch Vermietungen oder Verkäufe erzielt werden, teilt das Management anteilmäßig unter den Anlegern auf.

Welche Arten von Immobilienfonds gibt es?

Bei allen Immobilienfonds handelt es sich um Anlagegesellschaften, deren Kapital aus Grundstücken und Gebäuden besteht. In Deutschland unterscheidet man unter zwei Arten von Immobilienfonds: offene und geschlossene Fonds. Vor der Investition lohnt es sich, die Unterschiede zwischen beiden Fondsarten kennenzulernen.

Offene Immobilienfonds

Wer sich dafür interessiert, Anteile an einem offenen Immobilienfonds zu erwerben, kann dieses Geschäft recht einfach auf der Bank tätigen. Bei einem offenen Fonds ist die Höhe der gesamten Anlage unbegrenzt, weshalb auch immer neue Anleger aufgenommen werden. Mit dem steigenden Kapital im Fonds werden weitere Immobilien erworben.

Die Laufzeiten sind bei offenen Immobilienfonds unbegrenzt. Als Anleger kann man auf Wunsch zu jeder Zeit weitere Anteile kaufen oder diese auch verkaufen. Für die Anteile werden täglich Rücknahmepreise veröffentlicht, zu denen man die Anteile an den Fonds zurückgeben kann. Die Anteile sind jedoch auch übertragbar, so dass man sie auch an eine andere Person verkaufen kann.

Beim Kauf der Anteile wird in der Regel ein Ausgabeaufschlag erhoben. Dieser kann eine Summe bis zu 5 Prozent betragen. Außerdem werden auch jährliche Gebühren fällig, die für Verwaltungskosten berechnet werden. In den meisten Fällen betragen diese zwischen ½ und 2 Prozent.

Nachteile der offenen Fonds

Die Gebühren, die man entrichten muss, vermindern die Rendite. In vielen Fällen werden die Anteile der neuen Anleger nicht sofort investiert, sondern als Barreserve geführt. Solche Reserven werfen jedoch keine Gewinne ab, was sich ebenfalls negativ auf die Renditen, die an die Anleger ausgezahlt werden, auswirkt.

Die Anlage in Immobilien ist außerdem mit einigen Risiken verbunden. Der Wert der Anlageobjekte kann schwanken und es kann auch zu Verlusten durch Mietausfälle oder Leerstände kommen. Solche Probleme mindern die Renditen.

Immobilien gelten in der Regel als krisensichere Anlage. Doch hat die Wirtschaftskrise im Jahr 2008 erwiesen, dass auch Immobilienfonds von Krisensituationen in Mitleidenschaft gezogen werden können. Immobilien sind als langfristige Anlagen gedacht und lassen sich nicht schnell veräußern. Wenn nun während einer Krise viele Anleger ihre Anteile zurückgeben möchten, können dazu die Bargeldreserven des Fonds nicht ausreichen.

Das führt dazu, dass Immobilien so schnell wie möglich veräußert werden müssen, um die Anleger befriedigen zu können. Doch gerade während einer Krise müssen bei solchen Verkäufen Verluste in Kauf genommen werden, so dass die Anteile aller Anleger an Wert verlieren.

Gesetzliche Änderungen zum Schutz von offenen Immobilienfonds

Die Krise von 2008 hat einige gesetzliche Änderungen nach sich gezogen, die dazu beitragen, die Immobilienfonds davor zu schützen, durch die Rückgabe von Anteilen in die Situation zu kommen, Immobilien unter Preis verkaufen zu müssen.

Eine der Maßnahmen macht es erforderlich, Anteile von offenen Immobilienfonds für mindestens 24 Monate zu halten, bevor sie zurückgegeben werden können. Entscheidet man sich nach dieser Frist dazu, Anteile zurückzugeben, so muss man den Fonds davon zunächst benachrichtigen. Danach hat der Fonds 12 Monate Zeit, um die Anteile zurückzunehmen und den Anleger auszuzahlen.

Ausnahmen für Altanleger

Wer seinen Anteil an einem offenen Immobilienfonds vor dem 1.1.2013 erworben hat, so sind die neuen Bestimmungen ein wenig weniger streng. Diesem Anleger ist es erlaubt, alle 6 Monate Anteile in der Höhe bis zu 30.000 Euro zurückgeben. Größere Beträge müssen über 12 Monate gekündigt werden.

Alle diese neuen Maßnahmen beziehen sich jedoch nur auf die Rückgabe der Anteile an den Fonds. Wer seine Anteile schneller veräußern möchte, so kann diese zu jeder Zeit an der Börse oder an einen Privatanleger veräußern.

Wie findet man einen guten offenen Immobilienfonds?

Heute gibt es zahlreiche offene Immobilienfonds, für die man sich entscheiden kann. Bei der Auswahl sollte man Sorgfalt walten lassen, denn wenn man sich für einen guten Fonds entscheidet, kann man auch mit höheren Renditen rechnen. Es gibt verschiedene Kriterien, die man bei der Auswahl beachten sollte.

Im Internet kann man die Seiten von Ratingagenturen finden, die offene Immobilienfonds bewerten und diese Information auch stets aktuell halten.
Jedoch sollte man sich mit dieser Information nicht begnügen, sondern auch eigene Nachforschungen über die Fonds anstellen, die einen interessieren. Dazu kann man beispielsweise die Jahresberichte der Fonds einsehen und auch aus der Anlegerinformation entnehmen, in welche Art von Projekten investiert wird.

Die Art der Projekte bestimmt zum großen Teil auch die Qualität der Mieter. Mietausfälle und häufige Leerstände führen dazu, dass die Renditen kleiner ausfallen. Immobilien in ungünstigen Lagen können an Wert verlieren und damit auch den Wert des eigenen Anteils senken.

Geschlossene Immobilienfonds

Im Gegensatz zum offenen Immobilienfonds ist bei der geschlossenen Version die Anzahl der Investoren begrenzt. Es wird in der Regel nur in ein oder in einige wenige Objekte investiert. Zu solchen Objekten können Hotels oder Einkaufszentren ebenso gehören, wie Bürogebäude in guten Citylagen. Für ein solches Projekt gibt es eine bestimmte Anzahl von Anteilen. Sind diese einmal ausgegeben, so wird der Fonds geschlossen. Das heiß, dass keine weiteren Anleger mehr aufgenommen werden können.

Geschlossene Fonds sind zeitlich begrenzt. Die Zielsetzung bei einem solchen Fonds ist es, das Objekt für eine gewisse Zeit zu halten und dann mit Gewinn zu verkaufen. Danach werden die Anteilsinhaber ausgezahlt. Die Mindestsumme feine Anlage in einem geschlossenen Immobilienfonds ist wesentlich höher, als bei einem offenen Fonds. Fünfstellige Summen sind dabei keine Seltenheit. Auf diese Weise bleibt die Anzahl der Anleger überschaubar, so dass sie auch ein gewisses Mitspracherecht erhalten können.

Eine Investition in einen geschlossenen Immobilienfonds sollte als langfristige Kapitalanlage gesehen werden, da es kein Rückgaberecht gibt, das man beim offenen Fonds genießt. Auch an der Börse werden die Anteile nicht gehalten. Es gibt allerdings einen sogenannten Zweitmarkt, an dem man seinen Anteil an einen anderen Anleger verkaufen kann. Dabei werden jedoch meistens Verluste gemacht.

Welche Risiken bergen geschlossene Immobilienfonds?

Auch bei geschlossenen Immobilienfonds gibt es einige Risiken, an die man denken sollte. Wichtig ist es beispielsweise, dass man einen seriösen Anbieter wählt, da es auf diesem Markt leider auch einige schwarze Schafe gibt. Ein weiteres Risiko besteht darin, dass ein geschlossener Fonds nur in eine oder wenige Immobilien investiert. Sollte sich diese Spekulation als Irrtum erweisen und die geplante Wertsteigerung nicht eintreten, so kann es zu Verlusten kommen.

Einige Fonds verwenden zusätzlich zum Geld der Anleger auch Fremdgeld. Darin besteht ein besonderes Risiko. Ein solcher Fonds trägt nämlich durch das Fremdkapital eine hohe finanzielle Belastung. Fällt nun eine Einnahmequelle, also beispielsweise ein großer Mieter aus, so kann es schnell zu einer fehlenden Liquidität kommen. Oft müssen Anleger in solchen Fällen Nachschüsse leisten.

Wie findet man einen guten geschlossenen Immobilienfonds?

Da es sich bei einem geschlossenen Immobilienfonds meistens nur um ein Anlageobjekt handelt, sollte man dieses Objekt genau studieren, bevor man sich zu einem Anteilskauf entscheidet. Eine gute Lage, die eine Wertsteigerung verspricht, ist dabei ebenso wichtig, wie attraktive Mietangebote, so dass mit einer ständigen Belegung durch Mieter zu rechnen ist, die ihre Miete auch bezahlen.

Man sollte sich ruhig auch einmal bereits angeschlossene Projekte anschauen, die von dem Fondsmanagement bereits geleitet wurden. Konnten in der Vergangenheit gute Gewinne eingespielt werden, so das auch ein positives Zeichen für ein neues Projekt.

Für wen lohnen sich Immobilienfonds?

Ein guter Immobilienfonds kann für jeden eine interessante Anlage sein. Sie bietet die Möglichkeit, auf dem Immobilienmarkt Geld zu verdienen, ohne dabei eine große Summe zum Kauf eines ganzen Objekts aufbringen zu müssen. Offene Immobilienfonds sind für Kleinanleger wunderbar geeignet, denn man kann Anteile schon für recht kleine Beträge erhalten. Ein solcher Fonds bietet auch die Gelegenheit, einmal eine erste eigene Erfahrung mit dem Immobiliengeschäft zu machen.

Möchte man ein größeres Kapital in einem Immobilienfonds anlegen, so kann man sich auch für einen geschlossenen Fonds entscheiden. Man sollte sich jedoch bei einer Anlage in jede Art von Immobilienfonds immer darüber im Klaren sein, dass die Anlage auch mit gewissen Risiken verbunden ist. Darum eignen sich die Fonds auch nur für solche Anleger, die dazu bereit sind, ein gewisses Risiko einzugehen.

Immobilienanlagen sind keine kurzfristigen Anlagen. Somit sollte man nur solches Geld zum Ankauf von Anteilen einsetzen, dass man in absehbarer Zeit nicht anderweitig brauchen wird. Beim geschlossenen Fonds gibt es Fristen, die zur Rückgabe der Anteile eingehalten werden müssen und beim geschlossenen Fonds ist man sogar bis zum Ablauf des Projekts gebunden. Vorzeitige Verkäufe sind zwar möglich, jedoch meistens mit Verlust verbunden.

Fazit

Immobilienfonds stellen eine gute Alternative dar, wenn man nach einer Anlage mit guten Renditemöglichkeiten sucht, die weniger volatil ist, als der Aktienmarkt. Immobilienanlagen gelten stets als wertbeständig. Doch ist es für viele kleine Anleger nicht möglich, kapitalintensive Immobilien selbst zu kaufen und zu verwalten.

Als Anteilseigner in einem Immobilienfonds kann man jedoch auch schon mit wenig Geld in dieses interessante Geschäft einsteigen. Vor dem Kauf der Anteile gilt es jedoch, sich gründlich über den Fonds zu informieren. Nur wirklich gut geführte Fonds bieten renditereiche Objekte, mit denen man mittel- und langfristig gute Gewinne erzielen kann.

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